بررسی واقعیت: آیا لغو دنده منفی اجاره را به بالا می برد؟

با افزایش قیمت املاک در شهرهای پایتخت استرالیا ، به ویژه سیدنی ، بحث در مورد چگونگی رسیدگی به مشکلات ارزان قیمت مسکن شدت گرفته است.

• این ادعا: خزانه دار جو هاکی می گوید که لغو دنده منفی می تواند اجاره را فشار دهد ، زیرا این همان اتفاقی است که در دهه 1980 افتاد.
• حکم: در طول دوره ، وسایل نقلیه منفی به ویژه در سیدنی و پرت از بین رفتند. عوامل دیگر ، از جمله نرخ بهره بالا و رونق بازار سهم ، همچنین در افزایش اجاره در آن زمان نقش داشتند. ادعای آقای هاکی پراکنده نیست.

پانل مشورتی اقتصادی

• هیئت متخصصان موافقت کرده اند که به بررسی واقعیت ABC در مورد کار خود در مورد مسائل اقتصادی بپردازند.
• برای این بررسی واقعیت ، از اعضای زیر مشاوره شد: کریس کاتون و کریس ریچاردسون.
• با پانل کامل ملاقات کنید.

قیمت خانه سیدنی از ابتدای سال بیش از 6 درصد افزایش یافته است و فشار بر خریداران خانه اول را افزایش می دهد.

بانک ذخیره نگرانی هایی را مطرح کرده است که "تقاضای سوداگرانه قوی" از سرمایه گذاران املاک باعث افزایش قیمت مسکن و افزایش خطر کاهش قیمت های بزرگ می شود.

تجهیزات منفی ، کسر مالیات برای سرمایه گذاران املاک اجاره ای ، منطقه ای از مشاجره است.

اما خزانه دار جو هاکی می گوید اگر جابجایی منفی از بین برود ، می تواند عواقب جدی دیگری نیز به همراه داشته باشد.

آقای هاکی در مورد پرسش و پاسخ ABC گفت: "اگر شما در مورد خواص سرمایه گذاری منفی را لغو کنید ، یک استدلال قوی وجود دارد که اجاره بها افزایش می یابد."

آقای هاکی گفت که در دهه 1980 ، هنگامی که جابجایی منفی به طور خلاصه حذف شد ، واکنش سرمایه گذاران وجود داشت که اجاره را افزایش دادند تا "جایگزین درآمد از دست رفته" را جایگزین کنند.

وی گفت: "نتیجه خالص این بود که شما شاهد افزایش اجاره هستید."

آقای هاکی در دو ماه گذشته چندین بار ادعاهای مشابهی داشته است. وی در تاریخ 28 آوریل گفت: "اگر می خواهید وسایل منفی را حذف کنید ، افزایش اجاره بها را مشاهده می کنید و فکر می کنم که به استرالیایی هایی که ممکن است آن خانه ها را اجاره کنند ، به درآمد کمتری آسیب می رساند."

ABC Fact Check بررسی می کند که آیا از بین بردن دنده منفی در سال 1985 باعث افزایش اجاره شد.

دنده منفی چیست؟

به "دنده" دارایی - مانند یک ملک اجاره ای - وام برای خرید آن است.

اگر پول از دست بدهد ، دارایی "منفی" است.

در صورتی که اجاره هزینه شده هزینه های صاحبخانه را شامل نمی شود ، از جمله پرداخت بهره وام و سایر هزینه ها مانند تعمیرات ، مالیات زمین و نرخ ، یک ملک اجاره ای منفی است.

بررسی سیستم مالیاتی استرالیا در سال 2009 به رهبری رئیس سابق خزانه داری ، کن هنری توضیح داد که این اصطلاح معمولاً زمانی استفاده می شود که صاحبخانه ادعا کند کسر مالیاتی برای این ضرر است.

در گزارش هنری آمده است: "استفاده از منفی معمولاً به توانایی کسر چنین ضرر در برابر منبع دیگر درآمد مانند دستمزدها اشاره دارد."

بانک ذخیره استرالیا در مقاله 2003 در مورد قیمت مسکن در سال 2003 اظهار داشت که این فرصت برای به حداقل رساندن مالیات بر درآمد سایر درآمد "سرمایه گذاری های منفی به ویژه برای افرادی که با نرخ مالیات حاشیه ای بالایی روبرو هستند" جذاب است.

در این مقاله آمده است: سیستم مالیاتی استرالیا محدودیتی در توانایی مالیات دهندگان در املاک سرمایه گذاری منفی ندارد."هیچ محدودیتی در مورد درآمد مالیات دهندگان ، اندازه ضرر یا دوره ای که می توان آن را کسر کرد ، وجود ندارد."

مزایای سرمایه گذاران

در مقاله مارس 2015 ، شورای خدمات اجتماعی استرالیا گفت که انگیزه سرمایه گذاران برای اجرای یک ملک اجاره ای با ضرر تا حدودی به دلیل این توانایی کاهش مالیات بر درآمد از منابع دیگر است ، و بخشی از آن به دلیل این قاعده که وقتی یک ملک استفروخته شده ، سود سرمایه فقط نیمی از نرخ حاشیه مالیات دهندگان فرد را مالیات می دهد.

ACOSS گفت: "در بیشتر موارد ، سرمایه گذاران در واقع ضرر نمی کنند زیرا ارزش ملک هر سال افزایش می یابد".

این مقاله گفت: این سود سرمایه "در محاسبه مالیات تا زمان فروش ملک درج نشده است ، اما بدون آنها سرمایه گذاری املاک قابل دوام نخواهد بود."

"این ترکیبی از مالیات بر سود سرمایه در نیمی از نرخ مالیات عادی در هنگام فروش ملک است و توانایی مطالبه کسر نامحدود برای ضرر در این میان که باعث می شود سرمایه گذاران به سمت تجهیزات منفی سوق دهند."

وکیل دادگستری جیم اودونل ، در مقاله ای که در سال 2005 در تحقیقات مالیاتی منتشر شده است ، گفت: هنگامی که جذابیت "معوق و کاهش" مالیات بر سود سرمایه به توانایی جبران خسارت اجاره در برابر سایر درآمد اضافه می شود "تغییر منفی این است که سرمایه گذار می تواند از نظر اقتصادی پیش برود و هنوز هم بدهی مالیاتی خود را کاهش دهد. "

اثرات گسترده تر

در سال 2012-13 ، طبق آمار دفتر مالیات استرالیا ، تقریباً 1. 26 میلیون نفر ضرر کسر مالیات بر املاک سرمایه گذاری را مطرح کردند. این سرمایه گذاران از طریق افزایش منفی در آن سال مالی ، بیش از 12 میلیارد دلار ضرر کردند.

ACOSS گفت در دسترس بودن این معافیت های مالیاتی برای سرمایه گذاران که می توانند از خریدن املاک اجاره ای "درآمد عمومی و ایمان به انصاف سیستم مالیاتی ما را تهدید کنند".

بررسی هنری گفت: "مزایای مالیاتی از وام گرفتن برای سرمایه گذاری در یک ملک اجاره ای ، همچنین برای سهام ، منجر به سرمایه گذاران می شود که بدهی زیادی را به دست می آورند و بازار املاک اجاره را تحریف می کنند."

1985: دنده منفی به طور موقت لغو شد

در ژوئیه 1985 ، دولت کار هاوک به طور موثری برای همه سرمایه گذاران املاک اجاره ای در آینده به طور موثری از بین رفت.

آقای اودونل در مقاله خود در سال 2005 گفت: این اصلاحات "هرگونه ضرر و زیان ناشی از داشتن املاک اجاره را انجام داد."این بدان معناست که ضرر و زیان املاک اجاره ای "نمی تواند برای کاهش مالیات بر منابع دیگر درآمد قابل ارزیابی" استفاده شود.

"با این حال ، می توان ضررها را برای جبران در برابر سود اجاره آینده و کاهش سود مشمول مالیات حاصل از سایر املاک اجاره ای به جلو برد."

دولت هاوك در سال 1987 مجدداً كاملاً منفی را بازگرداند.

آیا اجاره از سال 1985 تا 1987 افزایش یافته است؟

برای به دست آوردن تصویری واضح از چگونگی تغییر اجاره بین سالهای 1985 و 1987 ، ابتدا باید تورم برداشته شود.

تورم اندازه گیری از افزایش در سطح عمومی قیمت ها در اقتصاد است.

اگر تورم در تجزیه و تحلیل قیمت اجاره گنجانده شود ، مشخص نیست که تغییر در قیمت ها صرفاً به دلیل تورم است.

تغییر تورم از تغییرات قیمت اجاره بها قیمت اجاره "واقعی" نامیده می شود.

در طی دوره ای که تجهیزات منفی فقط سیدنی و پرت رشد شدید در قیمت های اجاره ای واقعی را تجربه کردند.

اجاره واقعی در آدلاید و بریزبن در این دوره به طور قابل توجهی کاهش یافت ، در حالی که ملبورن رشد کم و یا در بعضی مواقع رشد واقعی رانت را تجربه کرد.

تأثیر موضعی

اقتصاددان Saul Eslake ، در ارسال شخصی به یک تحقیق پارلمانی در سال 2013 ، گفت که افزایش اجاره موضعی در سیدنی و پرت از این استدلال مبنی بر اینکه دلیل منفی بودن دلیل است ، پشتیبانی نمی کنند.

اگر لغو دنده منفی منجر به "اعتصاب صاحبخانه" شده بود ، "آنگاه اجاره ها باید در همه جا افزایش می یافتند (از آنجا که دنده های منفی در همه جا در دسترس بوده است)."

در یک ارسال کابینه در اوت 1987 برای بحث در مورد بازگرداندن وسایل منفی ، پل کیتینگ ، خزانه دار آن زمان ، حاکی از آن بود که این لغو در سال 1985 باعث شده است که سرمایه گذاران از بازار اجاره خارج شوند و اجاره را بالا ببرد. در این ارسال گفت: "تغییرات اصلاحات مالیاتی اکنون دو سال است که به نظر می رسد یک دوره معقول برای تعدیل است تا از طریق آن کار کرده باشد تا سرمایه گذاران بتوانند دوباره به بازارهای اجاره بازگردند."

با این حال ، همچنین گفت: "به استثنای قابل توجه سیدنی ، شرایط موجود در بازار املاک اجاره مسکونی به طور غیرمعمول تنگ نیست. شواهد نشان می دهد که تأثیرات محلی به جای اقدامات مالیاتی در بازارهای اجاره کلانشهر حاکم است."

نرخ خالی

بازارهای املاک به طور معمول در یک چرخه حرکت می کنند. هنگامی که نرخ جای خالی پایین است ، رقابت بین اجاره دهنده های آینده نگر افزایش می یابد و به سرمایه گذاران قدرت بیشتری برای بلند کردن اجاره بهای آنها می دهد.

با گذشت زمان ، افزایش قیمت اجاره منجر به افزایش جای خالی می شود. به نوبه خود ، این باعث کاهش فشار بر اجاره می شود.

این نمودار از یک مقاله بانکی در سال 2003 در مورد قیمت مسکن نشان می دهد که چگونه نرخ جای خالی و رشد اجاره بها در جهت های مخالف حرکت می کند.

در دوره ای که دنده منفی از بین رفت ، سیدنی و پرت کمترین میزان جای خالی شهرهای پایتخت را داشتند.

میزان جای خالی سیدنی 1 درصد و پرت 1. 4 درصد بود.

ارسال کابینه در سال 1987 خاطرنشان کرد: "بازار پرت پس از سفتی در دوره جام آمریکا کاهش یافته است".

در مقابل ، بازارهای اجاره ای در ملبورن ، آدلاید و بریزبن در همان مرحله از چرخه نبودند.

ملبورن و آدلاید به طور خاص دوره ای طولانی از جای خالی اجاره پایین را از سال 1982 تا 1984 تجربه کردند.

داده های ABS برای این دوره نشان می دهد که در پاسخ به شرایط سخت اجاره ، رشد قیمت اجاره واقعی در سال 1984 در هر دو شهر بیش از 6 درصد بود.

در پاسخ به افزایش سریع قیمت اجاره ، جای خالی در ملبورن ، آدلاید و بریزبن افزایش یافت و با کم شدن شرایط بازار ، کاهش قیمت اجاره بها کاهش یافت.

اما داده ها نشان می دهد که نرخ خالی در سیدنی و پرت در اوایل دهه 1980 بیشتر بود و در اواسط دهه 1980 به سرعت کاهش یافت.

در دوره ای که دنده منفی از بین رفت ، ملبورن ، بریزبن و آدلاید در حال بهبودی از دوره ای از جای خالی اجاره و افزایش قیمت زیاد بودند ، در حالی که سیدنی و پرت وارد دوره ای از جای خالی تر شدند.

برخی از طرفداران دنده منفی استدلال می کنند که لغو آن باعث کاهش تعداد سرمایه گذاران مایل به سرمایه گذاری در املاک اجاره می شود زیرا سرمایه گذاری کمتر جذاب است. استدلال می شود که این امر باعث کاهش عرضه خواص اجاره می شود و بنابراین بازارها را در همه شهرها محکم تر می کند.

این اتفاق به طور یکنواخت از سال 1985 تا 1987 رخ نداد ، با وجود جای خالی اجاره در بیشتر شهرها غیر از سیدنی و پرت ، و حتی در بریزبن نیز در حال افزایش است.

عوامل بزرگتر در بازی

بررسی هنری در سال 2009 توصیه کرد که نحوه مالیات سرمایه گذاری در املاک اجاره ای را برای اطمینان از برخورد "خنثی تر" از سرمایه گذاری در املاک اجاره ، تغییر دهد.

این گفته است که اگر این کار به تدریج انجام نشده باشد ، می تواند منجر به محدود کردن املاک اجاره ای شود.

"مرحله بندی [اصلاحات] به مرور زمان به سرمایه گذاران امکان می دهد تا با تنظیمات مالیاتی جدید تنظیم کنند و پتانسیل اختلال در بازار را کاهش دهند. به ویژه ، انتقال صاف برای سرمایه گذاران بسیار متغیر در املاک اجاره ای ، هرگونه اختلال کوتاه مدت در عرضه را محدود می کنداز خواص اجاره ، "گفت.

در حالی که این امر به این دیدگاه پشتیبانی می کند که از بین بردن دنده های منفی می تواند منجر به اجاره بالاتر شود ، همچنین نشان می دهد راهی برای تعدیل ضربه است.

در هر صورت ، این بررسی همچنین گفت که سایر عوامل تحمل بیشتری دارند.

وی گفت: "در حالی که این اصلاحات به تحریفات قابل توجهی که سیستم مالیاتی در بازار مسکن دارد ، می پردازد ، طیف وسیعی از سیاست های غیر مالیات بر تأمین مسکن و قیمت مناسب تأثیر بیشتری دارد."

این برنامه به مقررات برنامه ریزی و پهنه بندی ، فرآیندهای مصوبات و تخصیص زیرساخت ها اشاره داشت.

چه چیز دیگری در آن زمان بر رانت تأثیر می گذارد؟

در اواسط دهه 1980 ، نرخ بهره زیاد بود و بازار سهام در حال رونق بود.

ارسال کابینه آقای کیتینگ از سال 1987 گفت: "نرخ بهره بالا در دارایی های مالی و چشم انداز سود سرمایه در بورس سهام باعث کاهش جذابیت نسبی سرمایه گذاری در مسکن اجاره شده است."

در گزارشی در سال 2013 ، انجمن صنعت مسکن خاطرنشان می کند که در سال 1986 و 1987 ، نرخ بهره وام بیش از 15 درصد بوده و می گوید: "بین نرخ بهره و تورم قیمت اجاره ارتباط بسیار محکمی وجود دارد ، که این دو متغیر به طور کلی در پشت سر هم حرکت می کنند"

این گفته می شود که نرخ بهره بالاتر باعث افزایش هزینه های سرویس وام مسکن می شود و این باعث می شود اجاره جذاب تر از خرید خانه باشد. بنابراین تقاضای مصرف کننده برای املاک اجاره افزایش می یابد ، که باعث افزایش اجاره می شود.

در عین حال ، نرخ بهره بالاتر هزینه را برای سرمایه گذاران از داشتن املاک اجاره ای افزایش می دهد. این امر سرمایه گذاران را ترغیب می کند تا اجاره را برای عبور از هزینه های بالاتر خود افزایش دهند.

بین آگوست 1984 و سپتامبر 1987 ، شاخص تمام احکام 223 درصد افزایش یافت. گزارش ACOSS می گوید این "سرمایه گذاری از مسکن" را منحرف کرده است.

سرمایه گذاری پایین تر در املاک اجاره ، رشد در عرضه املاک اجاره در شهرهای استرالیا را محدود می کند. این می تواند باعث افزایش سریع قیمت اجاره شود.

در گزارش ACOSS آمده است که بازارهای املاک سیدنی و پرت قبلاً "بیش از حد گرم شده" بودند که وسایل نقلیه منفی برداشته شد و جدا از اثرات چرخه املاک عادی در این بازارها ، "علل اصلی" کاهش سرمایه گذاری در املاک نرخ بهره بالاتر بود ورونق بازار سهام.

این گفت: "پس از سقوط بازار سهم در سال 1987 ، و کاهش نرخ بهره در پی آن ، سرمایه گذاری مسکن رونق گرفت."

حکم

در طی دوره ای که دنده منفی از بین رفت ، اجاره واقعی به ویژه در سیدنی و پرت افزایش یافته است - جایی که جای خالی اجاره در سطح بسیار کم بود.

این مغایر با استدلال هایی است که دنده منفی یک عامل مهم است ، با توجه به اینکه میزان منفی احتمالاً تأثیر یکنواخت بر اجاره در همه شهرهای سرمایه دارد.

در همین زمان ، نرخ بهره بالا و رونق بازار سهم از اواسط دهه 1980 باعث افزایش تقاضای مصرف کننده برای املاک اجاره ، سرمایه گذاران موجود شد تا هزینه های وام مسکن بالا را برای اجاره مصرف کنندگان منتقل کنند و سرمایه گذاران اضافی را از سرمایه گذاری در بازار املاک اجاره منصرف کنند.

در حالی که افزایش اجاره در دو شهر همزمان با حذف موقت کسر مالیات بر تجهیزات منفی بود ، بعید به نظر می رسد که این تغییر تأثیر قابل توجهی در اجاره در هر پایتخت بزرگ در استرالیا داشته باشد.

ادعای آقای هاکی پراکنده نیست.

منابع

• جو هاکی ، پرسش و پاسخ ، 16 مارس 2015
• جو هاکی ، مصاحبه Fiveaa Adelaide ، 28 آوریل 2015
• کن هنری و دیگران ، سیستم مالیاتی آینده استرالیا ، دسامبر 2009
• بانک مرکزی استرالیا ، ارسال به استعلام کمیسیون بهره وری در مورد مالکیت خانه اول ، نوامبر 2003
• شورای خدمات اجتماعی استرالیا ، سوخت در آتش ، مارس 2015
• جیم اودونل ، قرن
• دفتر مالیات استرالیا ، آمار مالیات 2012-13
• Saul Eslake ، سیاست مسکن استرالیا: 50 سال شکست
• پل کیتینگ ، ارسال کابینه 5247: مقررات منفی و استهلاک برای املاک تولید درآمد ، 31 اوت 1987
• انجمن صنعت مسکن ، مشاهدات بازار اجاره استرالیا ، اکتبر 2013

ارسال شده 5 مه 2015 5 مه 2015 TUE 5 مه 2015 ساعت 8:42 بعد از ظهر ، به روز شده 3 مارس 2016 3 مارس 2016 پنج شنبه 3 مارس 2016 در 12:44 صبح