انتظار می رود قیمت خانه سقوط کند اما سقوط نکند

وارونگی سریع قریب الوقوع بیشتر به دلیل افزایش اخیر در نرخ وام است

قیمت مسکن برای تصحیح آماده شده است. اما حتی وقتی که به سمت پایین حرکت می کنند ، بعید به نظر می رسد که کاهش یابد.(میشل کوندریچ/تصویر برای واشنگتن پست)

قیمت خانه ها در دهه گذشته در اشک ریخته است. از آنجا که در پی بحران مالی و شلوغی مسکن در سالهای 2008-2009 به پایین رسید ، قیمت ها بیش از دو برابر در سطح ملی است. اما این مدت طولانی از سود قوی قیمت به پایان می رسد. قیمت ها در بسیاری از کشور کاهش می یابد. بیشتر مکان ها طی دو سال آینده فقط کاهش متوسطی را تجربه می کنند ، اما مکانهایی که قیمت ها در اوقات خوب افزایش می یابد ، در اوقات سخت پیش رو کاهش می یابد.

این وارونگی سریع قریب الوقوع در قیمت خانه بیشتر به دلیل افزایش اخیر در نرخ وام است. نرخ وام مسکن با نرخ ثابت 30 ساله-وام که بیشتر خریداران خانگی دریافت می کنند-از رکورد پایین تر از 3 درصد در سال گذشته به حدود 6 درصد رسیده است. نرخ پایین صخره تقاضای مسکن را برانگیخته و از آنجا که عرضه مسکن به شدت محدود وجود دارد ، قیمت ها بالاتر می رود. اکنون با افزایش نرخ و قیمت خانه هنوز بالا ، قیمت مسکن و تقاضای مسکن در حال چکش شدن است.

بیشتر خریداران بالقوه خانه برای اولین بار از بازار خارج شده اند. برای احساس مخمصه مقرون به صرفه بودن آنها ، خانواده ای را در نظر بگیرید که درآمد متوسط حدود 70،000 دلار کسب کرده است- نیمی از خانوارها درآمد بیشتری کسب می کنند و نیمی دیگر نیز- و به امید خرید یک خانه با قیمت متوسط کمی بالاتر از 400000 دلار. و فرض کنیم که آنها می توانند با پرداخت 20 درصد پیش پرداخت ، خود یک چالش عظیم با توجه به اینکه حدود 80،000 دلار به دست می آید. با 6 درصد نرخ وام مسکن ، پرداخت ماهانه این خانواده نزدیک به 1900 دلار خواهد بود. یک سال پیش ، با نرخ پایین رکورد ، آن پرداخت ماهانه 1300 دلار بود. و این شامل مالیات بر بیمه صاحبان خانه و مالیات بر دارایی نمی شود که در اکثر مکان ها نیز به سرعت در حال افزایش هستند.

صاحبان خانه که در هنگام پایین بودن نرخ ها به خانه های مطلوب تر معامله می کردند ، اکنون به طور مؤثر در خانه فعلی خود قفل شده اند. بیشتر صاحبان خانه در طی سالهایی که نرخ ها کاهش یافته است ، وام های خود را مجدداً بازپرداخت کرده اند ، و صاحب خانه معمولی اکنون دارای وام مسکن با نرخ 3. 5 درصد پایین است. اگر او بخواهد خانه فعلی خود را بفروشد و یک مورد جدید را بدست آورد ، باید وام مسکن موجود خود را نیز تسلیم کند و در 6 درصد جدید دریافت کند. تعداد کمی از مالکان خانه می توانند آن را تحمل کنند.

همچنین ضربه زدن به تقاضای مسکن سخت احتیاط در بین سرمایه گذاران مسکن است. سرمایه گذاران که خانه هایی را برای اجاره آنها خریداری می کنند ، از زمان ورود به صحنه به دلیل بحران مالی ، در بازار مسکن بسیار بزرگتر شده اند. در آن زمان ، آنها بیشتر خانه هایی را در سلب حق اقامه دعوی با قیمت های پریشانی خریداری می کردند. اخیراً آنها انواع خانه ها را خریداری می کردند. در واقع ، تقریباً یک پنجم فروش خانه در سه ماهه دوم سال جاری به سرمایه گذاران رفت. در جنوب شرقی و کوهستان غرب که در آن شیوع بیشتری دارند ، سرمایه گذاران نزدیک به یک سوم فروش خانه را به خود اختصاص داده اند.

اما سرمایه گذاران مسکن فرصت طلب هستند و اکنون با افزایش نرخ وام ، فروپاشی قیمت مناسب و آنچه که به درستی رقم می زنند ، فرصتی را حس می کنند. چرا وقتی قیمت ها زیاد است و به احتمال زیاد کاهش می یابد؟آنها در هفته های اخیر به حاشیه نقل مکان کرده اند و خرید را متوقف کرده اند. آنها هم نمی فروشند. مدل تجاری خرید آنها بسیار موفق است و در اینجا برای ماندن است. بنابراین ، در حال حاضر آنها منتظر هستند تا قبل از شروع خرید دوباره قیمت ها پایین بیایند.

پذیرش همه گیر و سریع کار از راه دور ، که همچنین به افزایش قیمت خانه کمک کرده است ، اکنون به کاهش قیمت خانه کمک خواهد کرد. ساکنان شهر از مناطق بزرگ شهری کریدور شمال شرقی برای فضای بیشتر در حومه ، حومه شهر و شهرها که اکثراً در جنوب مانند آتلانتا ، آستین ، شارلوت ، اورلاندو و تامپا بودند ، از خانه های خود فرار کردند. ساکنان بزرگ شهر West Coast عمدتاً به کوهستان غربی ، مکانهایی از جمله Boise ، آیداهو ، دنور ، لاس وگاس ، ققنوس و سالت لیک سیتی منتقل شده اند. از آنجا که از آنها به قیمت های عالی در خانه عادت کرده اند ، آنها مایل به پرداخت هزینه های بزرگ برای خانه ها در قسمت های پایین قیمت این مناطق کمتر در شهر هستند. این حرکات قیمت خانه را در چنین مکان هایی به آسمان می فرستد. با این حال ، با محو شدن همه گیر و بسیاری از کارفرمایان که کارگران را ملزم به بازگشت حداقل برای برخی از وقت حضوری می کنند ، تقاضای مسکن و قیمت خانه در این بازارها قرار است به زمین بازگردند.

بله ، قیمت خانه برای تصحیح مناسب است. اما آنها بسیار بعید است که خراب شوند. در حالی که به نظر می رسد کاهش قیمت اوج به اوج در سراسر کشور اجتناب ناپذیر به نظر می رسد ، کاهش بیش از 20 درصد-مانند ما در تصادف مسکن طی یک دهه قبل-غیرممکن به نظر می رسد. تفاوت اساسی در کمبود فعلی خانه ها است. درصد خانه های فروش که خالی از سکنه است به اندازه گذشته کم است و نرخ خالی خانه های اجاره نزدیک به پایین ترین آن است. سازندگان خانه تلاش کرده اند تا با خانوارهایی که از زمان بحران مالی تشکیل شده اند ، ادامه دهند ، اخیراً به دلیل اختلال در تأمین زنجیره های مصالح ساختمانی و لوازم خانگی. یک دهه پیش ، مسکن بسیار بیش از حد ساخته شده بود و میزان خالی مسکن در رکورد بالایی قرار داشت. کمبود فعلی خانه ها یک کف فیگور را زیر قیمت خانه قرار می دهد.

تفاوت بزرگ دیگر اکنون احتیاط وام دهندگان وام است. خریداران خانگی که در سالهای اخیر وام گرفته اند ، دارای امتیازات خوبی هستند و وام های با نرخ ثابت 30 ساله وانیلا را امضا می کنند ، نه وام های با نرخ قابل تنظیم دو ساله زیرزمینی که قبل از بحران مالی همه گیر بودند. هنگامی که نرخ ها در آن زمان افزایش یافت ، صاحبان خانه با امور مالی که قبلاً لرزان بودند ، برای پرداخت وام مسکن بالاتر مجبور به پول بیشتری می شدند. میلیون ها نفر نمی توانند ، در نتیجه سیل پیش فرض وام ، سلب مالکیت و فروش پریشانی. تمام این خانه های سلب مالکیت که با تخفیف قیمت زیادی فروخته می شوند و قیمت خانه سقوط کرد. امروز هیچ یک از اینها اتفاق نمی افتد. تغییرات نظارتی در پی این تصادف باعث شد وام های خطرناک به وام گیرندگان ریسک پذیر دیگر برای وام دهندگان قابل استفاده نباشند.

همچنین راحت تر است که سرمایه گذاران که به حاشیه قدم گذاشته اند و خرید خانه را متوقف کرده اند ، مدت ها قبل از سقوط قیمت ها دوباره خرید را از سر می گیرند. سرمایه گذاران نهادی - شرکت های بزرگی که بودجه سرمایه گذاران جهانی را برای خرید و اجاره خانه ها جمع می کنند - به بازیکنان بزرگی در بازار مسکن تبدیل شده و پول زیادی برای استقرار دارند. آنها همچنین دلیل خوبی دارند که پول خود را قبل از مدت طولانی کار کنند ، زیرا اجاره به سرعت در حال افزایش است و تا زمانی که نرخ وام بالا باقی بماند و خریداران خانه اول بالقوه گزینه ای جز اجاره دهنده باقی بمانند ، این کار را ادامه خواهند داد. این سرمایه گذاران بزرگ مطمئناً به صاحبان بزرگتر خانه های تک خانواده تبدیل می شوند ، که این یک چالش برای افزایش مالکیت خانه در سالهای آینده است. اما سود نزدیک مدت پشتیبانی از قیمت خانه خواهد بود.