آنچه سال گذشته برای یک شرکت مدیریت سرمایه گذاری تازه راه اندازی شده است

نیتین چکسال مدیریت سرمایه پالادیوس را در اوایل سال 2021 راه اندازی کرد. امروز ، این شرکت در حال حاضر 85 درصد از اولین صندوق خود را مستقر کرده است.

در اوایل سال 2021 ، پس از گذراندن بیش از 15 سال در تدوین و اجرای استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای چندین سازمان ، نیتین چکسال تصمیم گرفت تلاش خود را ، شرکت مدیریت سرمایه گذاری پالادیوس سرمایه مدیریت کند.

پالادیوس نام خود را از روم باستان می گیرد - کلمات لاتین پالادیوم ، نمادی از ایمنی در روم باستان ، و IUS ، حقوقی که شهروندان داشتند. ترکیبی از این دو کلمه - پالادیوس - به معنی سرمایه گذاران حق دارند سرمایه خود را ایمن نگه دارند و شرکت موظف است به عنوان یک مباشر خوب خدمت کند.

هنگامی که Chexal سمت مدیر عامل خود را با یک دفتر برجسته خانوادگی که در مسکن چند خانواده و دانشجویی سرمایه گذاری کرده بود ، ترک کرد ، چند نفر در تیم وی از این فرصت استفاده کردند تا به سرمایه گذاری جدید خود بپیوندند. امروز ، پالادیوس یک مدیر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یکپارچه با تیمی از نه نفری است که مدیریت دارایی و مدیریت ساخت و ساز را در داخل کشور اداره می کنند و قصد دارد در نهایت قابلیت های مدیریت املاک را به منوی خدمات شرکت اضافه کند.

این شرکت مستقر در آستین در ژوئیه سال 2021 اولین صندوق خود ، صندوق املاک و مستغلات پالادیوس را راه اندازی کرد. اختصاص داده شده به مسکن چند خانواده و دانشجویی و با تمرکز بر فضای ارزش افزوده ، این صندوق دارای هدف 100 میلیون دلاری است. از اواسط ژانویه ، 85 درصد مستقر شده و احتمالاً تا پایان ماه مارس کاملاً مستقر خواهد شد.

تحت رهبری Chexal ، این شرکت سه دارایی به دست آورده و دو دارایی اضافی را تحت قرارداد دارد و قرار است در سه ماهه اول سال 2022 برای کل حدود 1400 واحد در ایلینویز و تگزاس بسته شود. این خواص عبارتند از: یک دارایی چند خانواده به سبک باغ 624 واحدی. یک دارایی چند خانواده به سبک باغ 136 واحدی ؛یک دارایی چند خانواده 178 واحد ؛یک ملک مسکن دانشجویی 240 واحدی ، 672 تختخوابی که در سال 2005 ساخته شده است. و یک برج 15 طبقه مخلوط با 234 واحد آپارتمان و شهرک های دارای خرده فروشی در طبقه همکف.

WMRE اخیراً با Chexal در مورد استراتژی های جمع آوری سرمایه و استقرار شرکت و برنامه های آن برای آینده صحبت کرد.

این پرسش و پاسخ برای طول ، سبک و وضوح ویرایش شده است.

WMRE: دید و رسالت اصلی پالادیوس چیست؟

Nitin Chexal: چشم انداز این بود که یک سکوی املاک و مستغلات یکپارچه را ایجاد کنیم که توسط تیمی ساخته شده بود که متنوع ، عملیاتی متمرکز و شفاف با شرکای سرمایه گذاری ما بود. صادق بودن ، شفاف بودن و همکاری با شرکای ما برای ما از اهمیت بالایی برخوردار است. مأموریت این است که بازده های تنظیم شده با ریسک بالا را برای شرکای سرمایه گذاری ما ارائه دهیم.

WMRE: استراتژی سرمایه گذاری پالادیوس چیست؟

نیتین چکسال: ما در مسکن چند خانواده و دانشجویی سرمایه گذاری می کنیم. ما قدردانی می کنیم که مدل های عملیاتی متفاوت هستند و از آنجا که ما آن تفاوت ها را درک می کنیم ، از نظر تاریخی با هر دو نوع خاصیت موفق بوده ایم.

ما استراتژی سرمایه گذاری خود را در ارزش افزوده ارزش افزوده ، که ما آن را ایجاد ثروت و هسته اصلی می نامیم ، که ما آن را حفظ ثروت می نامیم ، تقسیم می کنیم. و هر از گاهی ، فرصت های سرمایه گذاری موضوعی را پیدا می کنیم که در اطراف آن اعتقاد بالایی داریم. به عنوان مثال ، ما حدود 1 میلیون فوت مربع از چند مستاجر صنعتی کم عمق در یک حساب خصوصی خارج از وسیله نقلیه صندوق خود داریم.

ما به طور معمول روی بازارهایی که علائم شتاب شهرنشینی را نشان می دهند ، تمرکز می کنیم. ما در حال رشد جمعیت ، رشد اشتغال و به طور خاص رشد اشتغال در مورد فناوری پیشرفته ، بیوتکنولوژی و سبز هستیم. ما در حال بررسی سطح رشد دستمزد هستیم و سپس بازارهایی را هدف قرار می دهیم که این معیارها سریعتر از میانگین ملی افزایش می یابد.

ما همچنین به دنبال زیرساخت های موجود در مکان یا زیرساخت هایی هستیم که برای حمایت از رشدی که در حال وقوع است ، برنامه ریزی شده است. این موارد به طور معمول بازارهایی هستند که از نظر تاریخی برخی از رشد اقتصادی مقاوم در برابر چرخه را نشان داده اند یا در دانشگاه های رده بندی یک درجه قرار دارند یا از دولت های دولتی قوی برخوردار هستند.

WMRE: پالادیوس کمتر از یک سال است ، اما شما موفق شده اید خیلی سریع مقیاس کنید. چگونه این کار را انجام دادید؟

نیتین چکسال: ما کارهایی متفاوت از بیشتر مدیران نوظهور انجام دادیم. در اوایل ، ما تشخیص دادیم که دو کلاه مختلف می پوشیم: مدیر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و اپراتور املاک و مستغلات. ما یک سری A را برای سرمایه گذاری سازمان مدیر سرمایه گذاری بزرگ کردیم. این یک ساختار غیرعادی برای یک مدیر جدید است ، اما ما آن را برای ما مهم دانستیم که بتوانیم به سرعت مقیاس کنیم-برای استخدام افراد کلاس بهترین و بتوانیم هزینه های سربار را تأمین کنیم.

بسیاری از بنگاه های جدیدتر توانایی حرکت به همان سرعت را ندارند که ما در معاملات انجام می دهیم زیرا آنها مجبور به جمع آوری پول از قبل یا همزمان با یک کسب هستند. ما این محدودیت را نداریم زیرا به جای آن یک خط عدالت ایجاد کردیم.

به طور معمول ، شما می شنوید که شخصی خط اشتراک دارد ، که توسط یک موسسه وام ارائه می شود و به عنوان بدهی رفتار می شود. خط ما مانند عدالت ساختار یافته است. می توان از آن برای کاهش سریع دارایی استفاده کرد و سپس می توانیم آنها را در صندوق خود انبار کنیم. این تابع بدهی در سطح ملک است.

خط عدالت ما مانند یک گرداننده ساخته شده است ، که به ما امکان می دهد معاملات را به سرعت بدست آوریم ، سرمایه را برای آنها جمع کنیم ، خط را با آن سرمایه بازپرداخت کنیم و سپس آن خط دوباره کاملاً در دسترس است.

WMRE: چگونه پالادیوس با استراتژی های سری A و سهام عدالت روبرو شد؟

Nitin Chexal: ما خوشبختیم که توسط افراد بسیار باهوش احاطه شده ایم که می توانند با ادامه این سازمان ، ما را راهنمایی و راهنمایی کنند. بسیاری از شرکای سرمایه گذاری ما (در سری A دور و سهام عدالت) متخصصان املاک و مستغلات به خودی خود هستند. داشتن این شرکای واقعاً قوی در اطراف ما برای بررسی مشکلات از دیدگاه های مختلف و ارائه بینش بسیار مهم بوده است.

WMRE: چه چیزی پالادیوس را از سایر شرکتهای سرمایه گذاری متمایز می کند؟

Nitin Chexal: علاوه بر بالا بردن سری A و خط عدالت ما ، تمایز دهنده دیگر تعهد ما به DEI (تنوع ، برابری و گنجاندن) است. تیم ما امروز 78 درصد اقلیت و 30 درصد زنان است.

من در خانواده ای بزرگ شدم که مادرم میکروچیپ ها را در دره سیلیکون طراحی کرد. در آن زمان ، او یکی از تعداد بسیار کمی از زنان در آن زمینه بود. او سقف شیشه ای را خرد می کرد و من به او بسیار افتخار می کردم. همسرم یک جراح چشم است ، که یک میدان مردانه است ، و من نیز به او افتخار می کنم. بنابراین ، از دیدگاه تنوع جنسیتی ، من دو مدل نقش بسیار قوی دارم.

وقتی پالادیوس را راه اندازی کردیم ، می خواستیم یک بستر مترقی باشیم که از همه استقبال می کند و منعکس کننده آنچه امروز به نظر می رسد. مستاجران ما متنوع هستند و ما می خواهیم سکوی ما سطح مشابهی از تنوع را منعکس کند.

ما عمیقاً به دی اهمیت می دهیم و آن را بسیار جدی می گیریم. ما به تیم متنوع خود افتخار می کنیم ، و همچنان به تنوع ، هم از نظر قومیت و هم از نظر جنسیتی ، همچنان به تنوع تکیه خواهیم کرد.

WMRE: پالادیوس چه نوع سرمایه گذاران را هدف قرار می دهد؟آیا پیش بینی می کنید که پایگاه سرمایه گذار شما در آینده نزدیک تغییر کند؟

Nitin Chexal: ما مجموعه گسترده ای از شرکای سرمایه گذاری در صندوق خود از جمله افراد با ارزش خالص ، دفاتر خانواده و سرمایه خرده فروشی از RIA (مشاوران سرمایه گذاری ثبت شده) داریم. بسیاری از شرکای سرمایه گذاری ما قبلاً ذینفع عملکرد تیم ما بوده اند.

با نگاه به جلو ، ما معتقدیم که پایگاه سرمایه گذار ما به موقوفات و صندوق های بازنشستگی گسترده خواهد شد. ما در حال گفتگو با چند نفر از آنها هستیم.

و با گذشت زمان ، به دلیل دموکراتیک سرمایه گذاری ، انتظار دارم سرمایه ما بیشتر از RIAS حاصل شود. بسیاری از آنها با سرمایه گذاری مستقیم با اپراتورها به طور فزاینده ای پیشرفته و موفقیت زیادی کسب می کنند. ما به طور فعال با آن مردمان درگیر هستیم.

این سرمایه خرده فروشی برای اپراتورهایی مانند ما جالب است زیرا صدها میلیارد دلار تقاضای افتادگی در حاشیه نشستن در حاشیه وجود دارد که می خواهد مستقیماً بدون قرار گرفتن در معرض واسطه یا یک دارایی قرار بگیرد. همچنین جالب است زیرا آستانه بازگشت متفاوتی دارد و به طور معمول نیاز به حاکمیت محدود دارد.

در حالی که سرعت سرمایه خرده فروشی جابجایی سرمایه نهادی امروز به راحتی آشکار نیست ، ما معتقدیم که با گذشت زمان رشد در آن فضا شروع به آینه کاری مدل های رشد نرم افزار می کند ، زیرا موانع ورود خرده فروشی و زمین بازی برابر است.

WMRE: چگونه پالادیوس سهام عدالت را جمع می کند و سرمایه گذاران جدیدی را به خود جلب می کند؟چه نوع سرمایه گذار را انجام می دهید؟

نیتین چکسال: درست مثل دستیابی و مدیریت دارایی ها ، خون حیات ما توانایی ما برای جمع آوری سرمایه است ، بنابراین کل تیم ما دائماً با سرمایه گذاران صحبت می کند. ما دائماً از طریق شبکه های خود به مؤسسات ، دفاتر خانواده و افراد با ارزش بالا می رویم.

ما شروع به ضربه زدن به آن مرحله "کلمه دهان" می کنیم. ما تقاضای زیادی از پایگاه سرمایه گذار موجود خود داریم-آنها می خواهند در معرض سکوی ما قرار بگیرند-و آنها با دوستان ، همسالان و همکاران گفتگو می کنند ، خواه این افراد با ارزش و نه با ارزش های بالا ، دفاتر خانوادگی یا RIA باشند.

WMRE: دامنه بازده هایی که در سرمایه گذاری های خود انتظار دارید چیست؟

Nitin Chexal: ما برای صندوق ارزش افزوده خود 16 تا 25 درصد IRR را هدف قرار می دهیم.

WMRE: میانگین دوره نگه داشتن شما چقدر است؟

Nitin Chexal: نگه داشتن سرمایه گذاری ارزش افزوده ما سه تا پنج سال است.

WMRE: پالادیوس در چه بازارهایی سرمایه گذاری می کند؟

Nitin Chexal: ما خودمان را از نظر تاکتیکی متناقض توصیف می کنیم ، به این معنی که ما به بازارهایی می پردازیم که جریان سرمایه از نظر تاریخی قوی بوده است ، اما سرمایه نهادی در حال حاضر در حال اشتباه است. سرمایه گذاران چابک که می توانند درک کنند که محاسبه اشتباه و به سرعت در صورت وجود شکاف کوتاه مدت سرمایه ، می توانند هنگام بازگشت به آن بازار ، به عجله سرمایه بفروشند.

نمونه ای از شیکاگو است ، جایی که ریسک تیتر زیادی در مورد مالیات بر دارایی و جرم وجود دارد. اما جیب هایی در شیکاگو وجود دارد که به رشد خود ادامه می دهند ، جیب هایی که مسائل مربوط به جرم را ندارند که مردم نگران آن هستند. ما معتقدیم که حساب پیرامون مالیات بر دارایی و این خطر تا حدودی نادرست است. از آنجا که ما ریاضیات را درک می کنیم و مشاهده کرده ایم که در آخرین ارزیابی مجدد مالیاتی چه اتفاقی افتاده است ، در مورد توانایی خود در حرکت از طریق آن ، اعتماد به نفس بالایی داریم.

WMRE: فناوری در پالادیوس چه نقشی دارد؟

Nitin Chexal: از دیدگاه سرمایه گذاری ، ما بسیار داده محور هستیم. ما در حال کشیدن داده های کلان و خرد هستیم و از آن در تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری خود استفاده می کنیم تا بازارهایی را که می خواهیم سرمایه گذاری کنیم ، رتبه بندی کنیم.

وقتی معامله ای را بدست می آوریم ، روزانه داده ها را از این ملک خارج می کنیم-احتمالاً 30 امتیاز داده-که به ما امکان می دهد در زمان واقعی تصمیم بگیریم در حالی که منتظر گزارش پایان ماه هستیم. این یکی از دلایلی است که ما در گذشته توانسته ایم آلفا را با موفقیت تولید کنیم - زیرا ما به آنچه داده ها در مورد این ملک می گویند توجه می کنیم.

فناوری همچنین تا آنجا که جمع آوری کمک های مالی در پالادیوس نقش بزرگی را پرداخت می کند. ما دو مجموعه سرمایه گذار داریم - سرمایه گذاران مستقیم و کسانی که از RIA آمده اند. ما پورتال سرمایه گذاری خود را ساخته ایم ، بنابراین این یک سکوی مدرن را دارد که داده ها را در زمان واقعی در دسترس قرار می دهد. یکی دیگر از راههای منحصر به فرد که ما به فناوری نزدیک می شویم این است که ما می دانیم چگونه می توانیم با سکوهای نگهبانی از خانه های سیم مانند شواب و وفاداری ارتباط برقرار کنیم. ما اطمینان حاصل می کنیم که خطوط فناوری ما بالا می رود تا سرمایه گذاران بتوانند عملکرد یک سرمایه گذاری پالادیوس را در کنار سایر سرمایه گذاری های خود ببینند.

WMRE: بخش چند خانواده یکی از داغترین و رقابتی ترین بخش های دارایی امروز است. چگونه پالادیوس با رقابت خود روبرو می شود و در صدر قرار می گیرد؟

نیتین چکسال: ما به شبکه ای که تیم ما تقریباً 20 سال در حال ساخت است ، به شدت اعتماد می کنیم. از آنجا که ما چنین شبکه ای قوی داریم ، ما می توانیم منبع معامله ، چه در بازار و چه در خارج از بازار را منبع دهیم.

ما به دلیل خریدار خوب در بازار شهرت ایجاد کرده ایم. من فکر می کنم ما یک کار خوب انجام می دهیم که در تمام روابط خود حرکت می کند ، اما گروه هایی وجود دارند که یک کار مشابه را انجام می دهند ، بنابراین نمی خواهم بگویم که این برای ما بی نظیر است - این امر بی نظیر است. اما من فکر می کنم که از همه گروه هایی که به سمت Mine Field در معامله حرکت می کنند ، ما در تهیه فرصت های سرمایه گذاری که بازده های تنظیم شده با ریسک را ایجاد می کنند ، کار خوبی انجام می دهیم.

در بازار امروز، صبر یک فضیلت است و تجربه بسیار سودمند است. تیم پالادیوس چندین چرخه بالا و پایین را پشت سر گذاشته است. بسیاری از افرادی که ما با آنها رقابت می کنیم هرگز شاهد رکود نبوده اند، و بسیاری از جوانان در دنیای خرید به سختی می دوند و هزینه های بسیار بالایی برای دارایی ها می پردازند. آن ها دارایی هایی هستند که معمولاً برنده نمی شویم، زیرا چندین دوره سقوط را پشت سر گذاشته ایم.

ما بسیار بر صبور بودن و یافتن فرصت های مناسبی متمرکز شده ایم که بازدهی قوی با تعدیل ریسک را فراهم می کند و در عین حال از سرمایه در سناریوهای نزولی بسیار دراکونیایی محافظت می کند که باید پذیره نویسی کنیم. بنابراین، ما معاملات بسیار بیشتری را نسبت به خرید از دست می دهیم، زیرا قیمتی را پیشنهاد می کنیم که فکر می کنیم مناسب است، و در دنیای امروز، افراد زیادی هستند که مایلند برای برنده شدن در معاملات، به صورت فوق العاده تهاجمی پذیره نویسی کنند. این ما نیستیم

ما خریداران متفکری هستیم و هنگامی که بدانیم معامله را دوست داریم، آن را به شدت دنبال خواهیم کرد. همیشه بالاترین قیمت برنده معامله نیست. گاهی اوقات این بهترین شرایط است، مانند بستن سریعتر یا پول بیشتر.

WMRE: چه برنامه ای برای پالادیوس در سال 2022 دارید؟

Nitin Chexal: صندوق های بعدی شامل یک صندوق اصلی و وجوه ارزش افزوده اضافی می شوند، بنابراین سرمایه گذاران فرصتی برای سرمایه گذاری در هر دو خواهند داشت. وسایل نقلیه سرمایه گذاری ما تغییر سبکی ندارند/نخواهند داشت زیرا می دانیم که سرمایه گذاران آن را دوست ندارند.

هدف آینده ما، نه فقط برای سال 2022، ایجاد یک شرکت مدیریت سرمایه گذاری متنوع است. در نهایت، ما می خواهیم در ترکیب متنوعی از انواع دارایی ها در طیف ریسک سرمایه گذاری کنیم، از اصلی گرفته تا فرصت طلب، و مایلیم بتوانیم در نقاط مختلف ساختار سرمایه سرمایه گذاری کنیم - برای مثال، یک وسیله نقلیه بدهی.