برخی از قسمت های این صفحه در نسخه مرورگر فعلی شما پشتیبانی نمی شوند. لطفاً به نسخه مرورگر اخیر ارتقا دهید.

بازارهای ایالات متحده در 1 ساعت 58 دقیقه نزدیک است

S& P 500

DOW 30

نیل

راسل 2000

نفت خام

نقره اي

یورو/دلار

پیوند 10 ساله

GBP/USD

USD/JPY

BTC-USD

CMC Crypto 200

ftse 100

Nikkei 225

کاهش تقاضا باعث عقب نشینی قیمت می شود

کندی بازار مسکن اخیر به دلیل بازپرداخت تقاضا به طور نامتناسب بوده است و نه افزایش عرضه. در حقیقت ، عرضه-همانطور که توسط لیست های جدید برای فروش اندازه گیری می شود-در مقایسه با یک سال پیش کاهش یافته است ، که در کندی بازارها غیرعادی است.

در طول دوازده ماه گذشته ، تقاضای فعال - همانطور که با تعداد افرادی که به طور فعال برای یک خانه خرید می کنند - اندازه گیری شده توسط حدود 30 ٪ کاهش یافته است

در حالی که موجودی کلی برای فروش افزایش یافته است ، جریان کم لیست های جدید وارد بازار و قدرت ماندگار وام های برجسته ، پشتیبانی از کاهش قیمت ها را ارائه می دهد.

بازار مسکن در حال تعادل سریع است. پس از دو سال افزایش درصد دو رقمی و 13 ماه متوالی که در آن سرعت رکورد جدید تمام وقت تعیین شده است ، رشد ملی ارزش خانه سالانه در ماه آوریل به اوج خود رسید و اکنون به مدت 5 ماه متوالی کند شده است. ممکن است نتیجه گیری وسوسه انگیز باشد که این کندی ناشی از کمبود مسکن به یک گلوت باشد ، شبیه به آنچه در رکود بزرگ 15 سال پیش اتفاق افتاد ، ایجاد شده است. با این حال ، تجزیه و تحلیل داده های اخیر در بازار مسکن نشان می دهد که این یک بازپرداخت شدید در تقاضا برای مسکن بوده است که به طور نامتناسب مسئولیت کندی فعلی رشد قیمت را بر عهده دارد. موجودی فعال برای فروش به طور پیوسته در بهار و تابستان افزایش یافت اما هنوز هم نزدیک به 40 ٪ زیر سطح پیش از ارزش گذاری قرار دارد. در همین حال ، لیست های جدید فروش در ماه سپتامبر 16 درصد کاهش یافته است در مقایسه با یک سال قبل-یک کمبود سالانه مشابه که در ماه آگوست و ژوئیه دیده می شد.

این پویا برخلاف کندی بازار مسکن قبلی است که منجر به کاهش قیمت شده است و عرضه مداوم می تواند بازار را از تصحیح قیمت قابل توجه عایق کند ، حتی اگر تقاضا کاهش یابد. به عنوان مثال ، در رکود اقتصادی بزرگ کاهش ارزش خانه با افزایش لیست های جدید ، از جمله بسیاری از فروش های پریشانی همراه بود.

عقب نشینی تقاضا تا حد زیادی مسئول کاهش رشد قیمت است

افزایش موجودی با وجود کندی شدید در فعالیت جدید لیست ، نشان می دهد که تقاضای فعال برای مسکن به شدت کاهش یافته است. به عبارت ساده ، فروش-جریان از موجودی موجودی موجود-بیش از کاهش تعداد خانه های جدید که در بازار به بازار عرضه می شوند ، کاهش یافته است و این امکان را می دهد تا سهام کلی موجودی موجود برای فروش را افزایش دهد.

متغیرهای زیادی وجود دارد که بر عرضه و تقاضای مسکن تأثیر می گذارد - درآمد ، نرخ بهره و و غیره - و در نهایت قیمت خانه بستگی به تعداد خریداران خانگی فعال و تعداد خانه های موجود برای انتخاب این خریداران دارد. اما کمیت تقاضا به دلیل این واقعیت که ما نمی توانیم مستقیماً آن را مشاهده کنیم ، چالش برانگیز است.

یک مدل تطبیق استاندارد [1] - همانطور که در مقاله اخیر توسط Anenberg و Ringo نشان داده شده است - روشی است که در آن می توان تغییرات اخیر در تقاضا برای مسکن را در میان تغییر شرایط بازار تخمین زد. این مدل - که نه تنها سطح موجودی ، بلکه جریان موجودی را به داخل و خارج از بازار اعمال می کند - آیا دیوانگی همه گیر و کندی بازار مسکن فعلی ناشی از یخ تقاضا یا افزایش عرضه است.

بازپرداخت تقاضا قیمت ها را به سمت پایین سوق داده است ، اما در حالی که بازار مسکن تقریباً به همان اندازه که قبلاً سخت نبود ، نبود ، فقدان لیست های فروش ، پشتیبانی از قیمت ها را در برابر کاهش بیشتر ارائه می دهد. عرضه ماه ها-سنجش از سفتی بازار که اندازه گیری آن چقدر طول می کشد برای فروش همه لیست های فروش فعال ، با توجهسطح همه گیر ، هنوز 40 روز در مقایسه با سپتامبر 2019 کاهش یافته است. مقاله اخیر هیئت مدیره فدرال رزرو نشان می دهد که عرضه ماه ها 80 ٪ از تغییر در رشد قیمت خانه را توضیح می دهد - افزایش در متریک تمایل به کند شدن رشد قیمت دارد و معاونبرعکسمطمئناً این امر اخیراً صادق بوده است ، اما در حالی که رشد قیمت در اکثر بازارهای ایالات متحده متوقف شده یا معکوس شده است ، عرضه ماه های نسبتاً کم باید همچنان پشتیبانی از قیمت ها را حداقل در مدت زمان نزدیک ارائه دهد.

چگونه به اینجا رسیدیم

تا همین اواخر ، افزایش تقاضای خرید در خانه باعث افزایش فروش و قیمت ها بیشتر و بالاتر شده بود. رقابت در بین خریداران منجر به جنگ های مناقصه ای شد که افزایش قیمت را به قلمرو رشد سالانه بی سابقه سوق داد.

در طول این بیماری همه گیر ، موجودی مسکن در بیشتر مناطق کلانشهر ایالات متحده به دلیل اینکه تقاضا در خانه با تغییر جمعیتی افزایش یافته و نرخ بهره پایین را ثبت می کند ، کاهش یافت. نتیجه افزایش زیادی در فروش بود که به طور مداوم از جریان لیست های موجود در بازار پیشی می گرفت. عرضه ، همانطور که با جریان لیست های جدید که در بازار به بازار عرضه می شود ، نتوانسته است با افزایش مداوم تقاضای خرید خانه همراه باشد.

افزایش تعداد خریداران بالقوه جدید نسبت به سهام مسکن برای فروش ، این احتمال را ایجاد می کند که یک فروشنده خریدار را پیدا کند. در نتیجه ، زمانی که خانه معمولی برای فروش کاهش یافته و سهام مسکن موجود به اندازه کافی سریع پر نشده است. عرضه ماه ها به سرعت کاهش یافت. و با تمام این فشار ، قیمت ها افزایش یافت.

از آن زمان ، افزایش نرخ وام مسکن - که توسط سیاست های پولی محکم تر و سایر عوامل - همراه با رشد رکورد خانه و رشد درآمد درآمدی افزایش یافته است ، باعث شده است که مسکن ارزان قیمت را به سمت کمترین زمان سوق دهد و بازار مسکن را مجبور به پایین آمدن کند.

بازارهای اخیراً داغ می بینند که بیشترین بازپرداخت تقاضا را مشاهده می کنند

در سراسر کشور ، چالش های مقرون به صرفه خریداران بالقوه را به حاشیه سوق داده است. البته این تخریب تقاضا در برخی از بازارها نسبت به سایر بازارها برجسته تر شده است. بازارهایی با بالاترین قیمت در سال گذشته شاهد کاهش نامتناسب در تقاضای فعال در 12 ماه گذشته بودند.

بازارهایی مانند Boise City ، ID (-54. 7 ٪) ، Austin ، TX (-52. 7 ٪) ، Phoenix ، AZ (-60. 5 ٪) ، لاس وگاس ، NV (-55. 4 ٪) ، که همه شاهد افزایش قابل توجهی در خانه در طول همه گیر بودنددو سال اول ، و همچنین برخی از بازارهای فلوریدا مانند فورت مایرز (-44. 3 ٪) و جکسونویل (-45. 6 ٪) ، در میان بدتر شدن قیمت مناسب ، بازپرداخت نامتناسب را در تقاضا مشاهده کرده اند. در بازارهایی از این دست ، خانه ها طولانی تر در بازار باقی می مانند و این امکان را به شما می دهد که موجودی با سرعت بیشتری نسبت به سایر بازارها رشد کند و فشار رو به پایین تری بر قیمت ها وارد کند.

سایر بازارهای بزرگ شاهد عقب نشینی بسیار کمتر - یا در چند مورد، حتی افزایش - در تقاضای خریداران در مقایسه با یک سال گذشته بوده اند. در نیواورلئان، لس آنجلس، تقاضا برای خانه در سپتامبر نسبت به سال قبل 16 درصد قوی تر بود و تقاضا برای خانه ها در ریچموند، ویرجینیا 9 درصد در مدت مشابه افزایش یافت. سیراکیوز، نیویورک (-8. 9٪)، تولدو، OH (-10. 2٪)، پیتسبورگ، PA (-12. 7٪) و بوفالو، NY (-13. 9٪) همه شاهد کاهش متوسط تقاضا نسبت به سال گذشته بودند.، روچستر، نیویورک.(-15. 3٪)، مدیسون، WI (-18. 4٪)، Mc Allen، TX (-18. 8٪)، Allentown، PA (-19. 2٪). شاید شایان ذکر است که نیواورلئان، لس آنجلس تنها منطقه شهری در کشور است که شاهد افزایش تقاضا و عرضه - فهرست های جدید - در مقایسه با یک سال گذشته است.

در 12 ماه گذشته، رشد قیمت مسکن در مناطقی که کمترین افزایش را در عرضه ماه ها داشته اند، کمترین کاهش را داشته است. اینها بازارهایی با کاهش تقاضا نسبت به عقب نشینی در فهرست های جدید هستند. از یک طرف، کاهش تقاضا باعث کاهش قیمت ها می شود. از سوی دیگر، کاهش عرضه فشار صعودی بر قیمت ها وارد می کند. اگرچه تقاضای مسکن در سال گذشته به شدت کاهش یافته است، تقاضا نسبت به موجودی موجود برای فروش در مقایسه با دوره قبل از همه گیری افزایش یافته است.

ضمیمه: مدل جستجوی مسکن

در حالی که می توانیم مستقیماً تغییرات تعداد خانه های فروش را ردیابی کنیم، اما مستقیماً تعداد افرادی را که در حال جستجو برای خانه هستند مشاهده نمی کنیم. با این حال، داده های مربوط به فهرست های جدید، موجودی برای فروش و فروش می تواند به ما در استنباط تغییرات در تقاضای خریداران مسکن کمک کند (به آننبرگ و رینگو، 2022 مراجعه کنید).

همانطور که در Anenberg و Ringo (2022)، ما عرضه را به عنوان جریان ماهانه خانه هایی که وارد بازار فروش می شوند تعریف می کنیم: فهرست های جدید. کل موجودی خانه های برای فروش تابعی از موارد زیر است: