1064 مأموریت: لایه های پیچیده پیچیدگی

توسعه دهندگان از برنامه اعتباری مالیاتی مسکن کم درآمد برای آوردن بزرگترین سایت مسکن پشتیبانی دائمی به سانفرانسیسکو استفاده می کنند.

07 آوریل 2023

محله میانی بازار سانفرانسیسکو محل زندگی تایتان های صنعت فناوری مانند توییتر ، Reddit و Uber و همچنین اساسی اساسی دولت مانند ساختمان فدرال سانفرانسیسکو ، نعناع قدیمی سانفرانسیسکو و جیمز آر. براونینگ ایالات متحده آمریکا است.

دومی از این موارد ، که میزبان دادگاه تجدید نظر ایالات متحده برای مدار نهم است ، هم اکنون همسایه 161. 2 میلیون دلار املاک 256 آپارتمان به نام 1064 مأموریت است که بخشی از آن با استفاده از برنامه اعتبار مالیات مسکن کم درآمد (LIHTC) تأمین می شدبشر

ساختمان شش طبقه ، 176. 820 فوت مربع بزرگترین توسعه مسکن حمایتی است که شهر تا به امروز انجام داده است. این سایت توسط شرکای دیرینه رحمت مسکن کالیفرنیا و صاحب و مدیر سایت ، خدمات جامعه اسقاط سانفرانسیسکو (ECS) توسعه یافته است. همه آپارتمان ها میزبان کسانی هستند که قبلاً بی خانمان را تجربه کرده اند. 103 مورد برای افراد 55 ساله و بالاتر است.

پیچیدگی در هر نوبت مشهود بود که 1064 مأموریت را تحمل می کرد. علاوه بر چالش های عملی ، جسمی در جمع آوری 256 آپارتمان با یک مجموعه خدمات جامعه در طبقه همکف برای ساکنان و محله-از جمله یک کلینیک مراقبت فوری ، مرکز خدمات جدید بی خانمان شهر و یک برنامه آموزش آشپزی که توسط ECS تسخیر شده است ، فتح بی خانمان هااز طریق اشتغال در خدمات غذایی (سرآشپزها) - توسعه دهندگان ، وام دهندگان و سرمایه گذاران برای حرکت در یک روحیه از خواسته های مختلف قضایی تلاش کردند.

ساخت و ساز از 16 مارس 2020 آغاز شد و در اکتبر 2022 به پایان رسید. این ملک حاصل ، که شامل یک جفت حیاط است ، در ماه فوریه پس از اجاره کامل در ژانویه ، افتتاح بزرگ خود را جشن گرفت.

باربارا گالکو ، که قبلاً مدیر منطقه ای توسعه املاک و مستغلات منطقه خلیج فارس برای مسکن رحمت کالیفرنیا بود ، گفت: "این یک واحه دوست داشتنی در یک محیط کاملاً شدید در بازار میانه است."Gualco در ماه فوریه پس از 35 سال با مسکن رحمت بازنشسته شد.

…و عدالت برای همه

بخش عمده ای از پیچیدگی ها به تقاطع آنچه که گمان می رود اولین ملک مسکن ارزان قیمت برای ترکیب عنوان V و LIHTCS است ، مدیون است.

در سال 2017 ، شهر سانفرانسیسکو این زمین را به دست آورد ، که در یک پارکینگ در شمال شرقی دادگاه 9 دادگاه قرار دارد. این شهر از طریق برنامه کمک به املاک فدرال ، اداره خدمات عمومی ایالات متحده و وزارت بهداشت و خدمات انسانی ایالات متحده (HHS) به عنوان بخشی از عنوان V قانون کمک های بی خانمان McKinney-Vento ، این سایت را با قیمت 1 دلار به دست آورد. این قانون شامل مقرراتی است که امکان دستیابی به املاک و مستغلات متعلق به دولت فدرال را فراهم می کند که در صورتی که این سایت در خانه هایی که بی خانمان را تجربه کرده اند ، استفاده نمی شود یا خدمت نمی کند.

با توجه به برنامه های مختلف ، خریداران و فروشندگان ، دولت های فدرال ، ایالتی و محلی صداهایی در تولید خیابان 1064 Mission Street داشتند که شامل مرحله غیر معمول کار با HHS به دلیل جزء عنوان V بود.

وی گفت: "این شهر زمین را از HHS خریداری کرد و آن را به توسعه دهندگان اجاره داد. جیمز ووسوی ، مدیر اجرایی بانکداری توسعه جامعه برای JPMorgan Chase ، وام دهنده ساخت و ساز و سرمایه گذار اعتبار مالیاتی برای این پروژه گفت:"1064 مأموریت در امسال درهای خود را باز می کند ، واقعاً نشان می دهد که با جمع شدن سازمان های دولتی و خصوصی برای رفع نیازهای مسکن جامعه ، چه چیزی می تواند انجام شود."

برای تسریع در توسعه سایت ، این شهر به دنبال آپارتمان های مدولار بود که می توانند با پیشرفت زمین در خارج از خانه ساخته شوند. رحمت و ECS یک سازنده محلی ، سیستم عامل کارخانه در واللهجو ، کالیفرنیا ، که از اتحادیه کار استفاده می کرد ، برای ساخت آپارتمان هایی که در بالای یک تریبون بتونی قرار دارند ، ثبت نام کردند.

یک لایه اضافی از پیچیدگی تحت قوانین عنوان V این است که سایت باید حداقل 30 سال در خدمت کسانی باشد که بی خانمان را تجربه کرده اند. گالکو گفت که این معامله ممکن است به یارانه عملیاتی سنگین نیاز داشته باشد ، به ویژه در شهری که میانگین اجاره یک آپارتمان استودیوی بازار عادلانه 1،416 دلار بوده است ، براساس گزارش ملی خارج از کشور در سال 2022 ائتلاف کم درآمد.

گالکو گفت: "شما برای انجام این کار به یارانه عملیاتی نیاز دارید زیرا بدیهی است که اجاره ای که ما از افراد غیرمجاز جمع می کنیم ، چراغ ها را روشن نمی کند یا قبض بیمه را پرداخت نمی کند ، بنابراین شما به یک تعهد واقعاً طولانی از آن یارانه های عملیاتی نیاز دارید."گالکو گفت: "در مورد ما ، شهر و شهرستان سانفرانسیسکو تعهد 30 ساله یارانه عملیاتی را از طریق صندوق عمومی انجام دادند.""این برای کل این طرح بسیار مهم بود."

گالکو گفت که سازگاری با همپوشانی الزامات عنوان V با قوانین و مقررات برنامه LIHTC پیچیده است.

گالکو گفت: "پیمایش این یکی از بزرگترین چالش های توسعه بود.""سرمایه گذاران ، وام دهندگان ، شما باید همه افراد را با اصطلاحات کار با این برنامه که توسط خدمات بهداشتی و انسانی خارج از D. C اداره می شود ، سوار کنید. این یک ساختار غیرمعمول است."

علاوه بر چالش های عملی و بوروکراتیک ، موارد قانونی بودند. یک انجمن آپارتمان همسایه ، چندین دادخواست را مطرح کرد که در اسناد دادگاه ادعا می کند که این کلینیک "فروشندگان مواد مخدر و جرم مربوط را جذب می کند". آخرین لباس ، که به دنبال جابجایی کلینیک بی خانمان به سمت خیابان شلوغ مأموریت ساختمان بود ، در اوت 2021 برکنار شد.

گالکو گفت: "آنها فکر می کردند که این کلینیک فعالیت نامطلوبی را بر روی آن کوچه ایجاد می کند.""این یک نوع جدید است."هنوز هیچ چیز وجود ندارد ، اما ما می دانیم که این بد خواهد بود." این می تواند بسته شود. ما از طریق آن کار کردیم. ما با JPMorgan Chase و Feds کار کردیم. ما توانستیم ببندیم در حالی که این دادخواست پیشرفت کرد و به روشی خوب حل و فصل شد. "

علاوه بر پیمایش همه پیچیدگی ها ، ساخت و ساز در مارس 2020 آغاز شد ، درست با شروع همه گیر برای همه گیر Covid-19. گالکو گفت 1064 ماموریت با فشارها و مشکلات بسیاری از تحولات دیگر در دست ساخت در آن زمان مانند مشکلات زنجیره تأمین غریبه نیست.

"خورشید طلایی شما برای من می درخشد"

ECS ضمن ارائه خدمات پشتیبانی برای ساکنان ، 1064 مأموریت را در اختیار دارد و مدیریت می کند ، از جمله:

• خدمات پزشکی پرستاری و مراقبت های اولیه در محل ارائه شده توسط بنیاد سنت آنتونی.
• خدمات بهداشتی رفتاری که توسط پزشکان در مورد تیم بهداشت رفتاری ECS ارائه شده است.
• یک مرکز خدمات حمایتی در منزل برای بزرگسالان قدیمی و افراد دارای معلولیت که قبلاً توسط Homebridge اداره می شدند.
• یک آشپزخانه تجاری 6000 فوت مربعی که به عنوان مکان پرچمدار برای برنامه شرکت های اجتماعی سرآشپز ECS خدمت می کند.
• مرکز منابع بهداشتی ماریا ایکس مارتینز برای تهیه سایت های دائمی برای تیم بی خانمان های بی خانمان و تیم پزشکی خیابانی.
• یک فضای باز با استفاده از جامعه که پنج روز در هفته برای عموم آزاد است.

میسی لئونگ ، مدیر ارشد توسعه مسکن برای ECS ، درباره آنچه توسعه برای ساکنان و دیگران در محله میانی بازار انجام خواهد داد ، بسیار جالب بود.

لئونگ گفت: "با توجه به نمایندگی بیش از حد افراد سیاه پوست و لاتینکس در جمعیت بی خانمان سانفرانسیسکو ، این توسعه از نیازهای اقلیت ها نیز پشتیبانی می کند.""با ارائه خدمات پشتیبانی قوی که کیفیت زندگی را برای ساکنان بهبود می بخشد ، 1064 مأموریت نقش مهمی در پایان دادن به چرخه بی خانمان ها در عین ارائه خدمات بسته بندی که به افراد کمک می کند تا بهبود و اهداف خود را دنبال کنند ، ایفا می کند."

Vossoughi این احساسات را تکرار کرد.

Vossoughi گفت: "این می تواند تأثیر بزرگی را برای ساکنان ایجاد کند.""برای همه ساکنان آینده که قادر به تماس با 1064 مأموریت خانه خود هستند ، امیدوارم که این یک پله پله باشد. این 256 نفر دیگر در خیابان هستند که اکنون می خواهند مکانی برای تماس با خانه داشته باشند.... هر واحد مسکن که می توانیم بسازیم مثبت است و هرچه بیشتر بتوانیم بسازیم که برای یک فرد متوسط مقرون به صرفه باشد ، به خصوص در شهری مانند سانفرانسیسکو که با قیمت بالایی برخوردار است ، بسیار مهم است. "

تأمین مالی

JPMorgan Chase بیش از 76 میلیون دلار تأمین مالی ساخت و ساز و بیش از 53 میلیون دلار در سهام اعتباری مالیات مسکن کم درآمد از طریق NEF فراهم کرد.

ووسوی گفت که بیشترین ارزش این روند در مراسم بزرگ افتتاحیه در ماه فوریه انجام شد.

Vossoughi گفت: "ما توانستیم از نظر جسمی نتایج سخت کوشی همه را در این پروژه ببینیم."وی گفت: "ما دیدیم که ساکنان از خانه جدید خود لذت می برند و مستقیماً از آنها در مورد تأثیر و فواید این خانه های جدید در زندگی خود شنیده ایم. ما همچنین مجبور شدیم که ساکنان را در فضای خدمات کلاس درس یاد بگیریم.... یک روز شگفت انگیز بود ، و هر روز از زمان افتتاح مأموریت درهای خود ویژه بود. "

لئونگ خوش بین است که رحمت ، ECS و JPMorgan Chase به Blaze Trail کمک کرده اند که دیگران بتوانند در هنگام ایجاد مسیری برای پیمایش پیچیدگی های تحولات تحت عنوان V.

لئونگ گفت: "1064 Mission Street نمونه ای از حوزه های قضایی در سراسر کشور در اعمال اعمال املاک فدرال برای ساخت مسکن دائمی برای رسیدگی به بحران بی خانمان ها را نشان می دهد.""این پیشرفت یک الگوی ملی است و چندین عنصر بهترین عمل را برای کمک به آسیب پذیرترین و همسایگان بی خانمان سانفرانسیسکو به دست می آورد ، به ثبات مسکن می رسند ، نتایج بهداشتی را بهبود می بخشند و زندگی قوی تر و مستقل تری را به همراه می آورند."

1064 ماموریت

• 76 میلیون دلار بودجه ساخت و ساز از JPMorgan Chase
• 74 میلیون دلار از شهر و شهرستان سانفرانسیسکو با 28 میلیون دلار از این برنامه از برنامه مسکن و توسعه جامعه کالیفرنیا No Like Home Program
• 53 میلیون دلار سرمایه گذاری سهام عدالت در مسکن کم درآمد فدرال از JPMorgan Chase از طریق National National Fund Fund.
• 2. 6 میلیون دلار از خدمات جامعه اسقاط سانفرانسیسکو
• 1. 5 میلیون دلار از بانک وام فدرال خانه سانفرانسیسکو تا شرکت مسکن قرن

اقتباس با مجوز "1064 Mission Mission لایه های پیچیدگی برای آوردن بزرگترین سایت مسکن پشتیبانی دائمی به سانفرانسیسکو" ، نیک دیکو ، مجله اعتبار مالیاتی Novogradac ، مارس 2023.

_{© 2023 JPMorgan Chase & Co. کلیه حقوق محفوظ است. JPMorgan Chase Bank ، N. A. عضو FDIC. برای افشای اطلاعات و سلب مسئولیت مربوط به این محتوا به jpmorgan. com/cb-disclaimer مراجعه کنید.< Pan> 74 میلیون دلار از شهر و شهرستان سانفرانسیسکو با 28 میلیون دلار از این برنامه از برنامه مسکن و توسعه جامعه کالیفرنیا مانند برنامه خانه مانند خانه}