بازار زمین و حق پیشگیرانه در فروش زمین های کشاورزی

پس از گذشت بیش از 20 سال از ممنوعیت فروش زمین ، سرانجام اوکراین در اول ژوئیه سال 2021 بازار زمین های کشاورزی خود را افتتاح کرد. طرحی از بازار زمین حاوی حق پیشگیرانه برای خرید زمین برای مستاجران مزرعه است. در این مطالعه ، ما تأثیر این حق پیشگیرانه را الگوبرداری می کنیم. به دنبال رویکرد واکر (1999) ، ما از یک مدل نظری با سه بازیکن-صاحب زمین ، خریدار بالقوه و مستاجر-برای الگوبرداری از نتایج معاملات زمین با و بدون حق پیشگیرانه استفاده می کنیم. برای برآورد تجربی تأثیر حق پیشگیرانه ، ما از داده های سطح مزرعه برای به دست آوردن حداکثر تمایل کشاورزان برای پرداخت و حداقل قیمتی که صاحبان زمین مایل به پذیرش هستند استفاده می کنیم. معرفی حق پیشگیرانه باعث کاهش قیمت زمین می شود و شانس مستاجر برای پیروزی و همچنین مازاد وی را با هزینه یک خریدار بالقوه و صاحب زمین افزایش می دهد. معرفی حق پیشگیرانه نیز منجر به توزیع ناکارآمد و ضررهای مرده به اقتصاد می شود.

معرفی

پس از گذشت بیش از 20 سال از ممنوعیت فروش زمین ، سرانجام اوکراین در اول ژوئیه سال 2021 بازار زمین کشاورزی خود را افتتاح کرد. مهلت قانونی فروش زمین های کشاورزی در اوکراین شامل 96 ٪ از بازار کشاورزی کشور (یا 66 ٪ از کل قلمرو آن است.).

عنصر مهم طراحی بازار زمین های کشاورزی تازه افتتاح اوکراین ، حق پیشگیری (حق اولین امتناع ، ROFR) است که به مستاجر فعلی توطئه های زمین اعطا می شود. مستاجران می توانند با استفاده از حق پیشگیرانه خود ، زمین را با بالاترین قیمتی که صاحب زمین می تواند در بازار بدست آورد ، خریداری کنند. مهمتر از آن ، این حق قابل انتقال است ، به این معنی که مستاجر می تواند حق طرف علاقه مند را بفروشد. در این مختصر ، ما پیامدهای مقدمه حق پیشگیرانه در اوکراین را الگوبرداری می کنیم.

بازار زمین های کشاورزی در اوکراین

مهلت قانونی در مورد فروش مزارع کشاورزی که برای 20 سال گذشته وجود داشت ، تحریف قابل توجهی در بازار مزارع ایجاد کرد. این امر به شرایطی منجر شد كه شركتهای بزرگ به طور عمده زمین اجاره ای را پرورش دهند ، با اینكه متوسط سهم زمین اجاره ای در زمین زمین برای مزارع شرکتی در اوكراین به 99 ٪ نزدیک می شود (Graubner et al. ، 2021). یکی دیگر از ویژگی های قابل توجه بازار زمین های کشاورزی در اوکراین نابرابری قابل توجهی در بانک های زمین مزارع اوکراین است. بر اساس اشکال آماری 50AG ، 29AG و 2FARM ، محاسبات ما نشان می دهد که شاخص جینی برای تخصیص زمین های کشت شده در مزارع در اوکراین 86 ٪ است که نشانگر درجه ای شدید از نابرابری است. همانطور که از جدول 1 می بینیم - 10 ٪ برتر مزارع در 75 ٪ از کل زمین های کشاورزی کشت شده در اوکراین فعالیت می کنند. در طرف دیگر این طیف ، 49 ٪ از کوچکترین مزارع در اوکراین تنها در 2 ٪ از زمین های کشاورزی کشت شده فعالیت می کنند و تنها 0،3 ٪ از کل زمین های کشاورزی اجاره ای را اجاره می کنند.

میز 1 . ساختار بازار زمین کشاورزی اوکراین

منبع - محاسبات خود بر اساس فرم های آماری 50AG ، 29AG ، 2FARM برای سال 2016.

بنابراین ، در تجزیه و تحلیل ما ، ما نمونه ای از مزارع اوکراین را با توجه به اندازه آنها به پنج دسته تقسیم می کنیم.

چارچوب

برای الگوبرداری از تأثیر حق پیشگیرانه ، ما از رویکرد پیشنهادی واکر (1999) با استفاده از داده های سطح مزرعه استفاده خواهیم کرد. بنابراین ، این مطالعه دو سناریو را مقایسه می کند-با حق پیشگیرانه (حق نخستین امتناع ، ROFR) و بدون حق پیشگیرانه. ما فرض می کنیم که فقط سه طرف برای هر معامله وجود دارد-فروشنده (صاحب زمین) ، خریدار آینده نگر و مستاجر ، که حق پیشگیرانه به آنها اعطا می شود. در طول این مختصر ، فرض می کنیم که هیچ هزینه معامله ای درگیر نیست.

سناریو 1. حق پیشگیرانه

در سناریوی NO-ROFR ، خریدار آینده نگر به صاحب زمین قیمتی را ارائه می دهد که فروشنده مایل به پذیرش آن است. فروشنده اکنون دو گزینه دارد: یا قیمت پیشنهادی را بپذیرید و دریافت کنید یا به مستاجر برسید و پیشنهاد دهید که از این پیشنهاد پیشی بگیرید. گزینه دستیابی به یک مستاجر جذاب تر است زیرا در بدترین حالت ، اگر ارزیابی مستاجر-یعنی حداکثر قیمتی که مستاجر مایل به پرداخت هزینه زمین است-پایین تر از قیمت پیشنهادی است ، مستاجر به سادگی می خواهدبه این پیشنهاد پاسخ ندهید ، و صاحبخانه هنوز قیمت پیشنهادی را دریافت می کند.

از طرف دیگر ، اگر ارزیابی مستاجر بالاتر از قیمت پیشنهادی باشد ، او انگیزه محکمی برای ساخت ضدعفونی کرده و یک روند مناقصه را آغاز می کند. هم مستاجر و هم خریدار آینده نگر انگیزه می شوند تا یک پیشخوان را تنظیم کنند تا جایی که ارزش پیشنهاد به ارزیابی مربوطه آنها برسد. بنابراین ، کوچکترین ارزیابی بین مستاجر و خریدار آینده نگر قیمت معاملات نهایی خواهد بود.

سناریو 2. یک مستاجر حق پیشگیرانه دارد

در این سناریو ، اگر پیشنهاد خریدار شخص ثالث پایین تر از ارزیابی مستاجر باشد ، مستاجر نیازی به افزایش قیمت در پیشخوان خود ندارد. مستاجر می تواند حق پیشگیرانه خود را اجرا کند و طرح را با قیمت پیشنهادی خریدار شخص ثالث خریداری کند. بنابراین ، خریدار خارجی رویکرد خود را به پیشنهاد اولیه تغییر می دهد. اگر پیشنهادی که او ارائه می دهد "خیلی کم" است ، او شانس خرید این نقشه را از دست می دهد زیرا مستاجر حق پیشگیرانه خود را اعمال می کند. اگر این پیشنهاد "خیلی بالا باشد" ، او با ارائه پیشنهاد پایین تر ، سود خود را از دست می دهد.

در چنین شرایطی ، قیمت معامله توسط پیشنهاد خریدار شخص ثالث ارائه می شود که سود مورد انتظار وی را به حداکثر می رساند. دومی ، به نوبه خود ، به احتمال اینکه مستاجر از حق پیشگام خود ، ارزش خریدار شخص ثالث و قیمتی که وی به صاحبخانه ارائه می دهد بستگی دارد. احتمال اینکه مستاجر در حال انجام پیشنهاد باشد ، احتمال افزایش ارزش مستاجر از قیمت پیشنهادی است. این بستگی به دسته اندازه مزرعه مستاجر و خود پیشنهاد دارد و می تواند بر اساس توزیع ارزیابی ها محاسبه شود.

رویکرد تجربی

تجزیه و تحلیل تجربی ما وضعیت (فرضی) یک خریدار شخص ثالث را که به صاحب زمین می آید ، که زمین آن به یک کشاورز دیگر اجاره داده می شود ، در نظر می گیرد و با پیشنهاد خرید یک نقشه یک هکتار. ما فرض می کنیم که این پیشنهاد بیش از حداقل قیمت صاحب زمین است که یک صاحب زمین مایل به پذیرش آن است (WTA). WTA صاحب زمین با قیمت اجاره فعلی که صاحبخانه با نرخ سرمایه چند برابر می شود ، برای هر سه طرف معامله ضرب می شود. ارزیابی کشاورزان بر اساس سود خالص آنها در هکتار تخمین زده می شود. ما از داده های سطح مزرعه برای محاسبه متوسط سود خالص در هکتار مورد نیاز برای تخمین ارزیابی و میانگین قیمت اجاره در هکتار برای تخمین WTA استفاده می کنیم. این داده ها توسط سرویس آمار ایالتی اوکراین از طریق پرسشنامه های آماری به نام 50AG ، 29AG و 2FARM برای سال 2016 جمع آوری شده و 39297 مزارع را در بر می گیرد. آمار توصیفی داده ها در جدول 2 ارائه شده است.

جدول 2. آمار توصیفی

منبع: محاسبات شخصی بر اساس فرم های آماری 50AG ، 29AG ، 2FARM برای سال 2016.

ما مجموعه ای از خریداران بالقوه را برای هر مزرعه ای که بر اساس فاصله آستانه 10 کیلومتری بین مستاجر و خریدار شخص ثالث در زمین اجاره ای کار می کند ، می سازیم. ما با نمونه ای از 764760 جفت مستاجر و خریداران شخص ثالث بالقوه به پایان می رسیم. ما همه جفت ها را رها می کنیم که خریداران شخص ثالث نمی توانند یک پیشنهاد صاحبخانه ارائه دهند. بنابراین ، تنها نمونه ای از 291506 مشاهدات مستاجر - جفت خریدار آینده نگر برای تجزیه و تحلیل استفاده می شود. مهمتر اینکه ، برای مزارع بزرگ و فوق العاده بزرگ ، سهم مشاهداتی که می توانند معامله را انجام دهند 70 ٪ و 69 ٪ به همین ترتیب است. در قسمت پایین طیف اندازه ، این سهم به طرز چشمگیری پایین تر است. برای گروه خریداران شخص ثالث کوچک ، خریدار فقط در 42 ٪ موارد معامله را انجام می دهد. مستثنی ترین از گروه فروش زمین های کشاورزی مزارع بسیار کوچک است زیرا آنها فقط در 25 ٪ از کل موارد معامله را انجام می دهند.

نتایج

یافته های ما نشان می دهد که تأثیر حق پیشگیرانه بر قیمت زمین دو برابر است. از یک طرف ، در 55 ٪ موارد - قیمت ROFR در صورت عدم وجود حق پیشگیرانه از قیمت (حراج مدل شده) بالاتر است. با این حال ، اختلاف قیمت متوسط در این موارد فقط 0. 7 ٪ از قیمت حراج است. در عین حال ، برای مواردی که قیمت حراج بالاتر از قیمت ROFR باشد ، به طور متوسط 83 ٪ با ارزش متوسط 66 ٪ از قیمت ROFR فراتر می رود. در نتیجه ، اگر قیمت های مورد انتظار را مقایسه کنیم ، قیمت های مورد انتظار تحت ROFR به طور قابل توجهی پایین تر از قیمت حراج است. همچنین بین دسته های مختلف مزرعه خریدار شخص ثالث تفاوت هایی وجود دارد-هرچه خریدار بزرگتر باشد ، قیمت معامله بدون در نظر گرفتن ROFR بیشتر خواهد بود. در سناریو بدون ROFR ، میانگین قیمت معامله برای مزارع فوق العاده کوچک در هر هکتار 1259 دلار خواهد بود. در حالی که برای مزرعه فوق العاده بزرگ به عنوان خریدار شخص ثالث ، قیمت معامله 1647 دلار خواهد بود. با حق پیشگیری که به مستاجر اعطا شده است ، قیمت معاملات 977 دلار و 1313 دلار به همین ترتیب خواهد بود.

حق پیشگیرانه نیز احتمال مستاجر به دست آوردن زمین را افزایش می دهد. قابل توجه ترین تأثیر برای مزارع بسیار کوچک و کوچک است-اگر یک خریدار خارجی معامله را انجام دهد ، شانس خرید زمین از 12 ٪ به 28 ٪ و از 23 ٪ به 45 ٪ افزایش می یابد. افزایش احتمال برای مستاجران بزرگتر همچنان ادامه دارد ، اما از نظر درصد آن کوچکتر است-احتمال آنها برای خرید زمین به دلیل افزایش حق پیشگیرانه اعطا شده از 42-45 ٪ به 65-66 ٪.

حق پیشگیرانه نیز مازاد را از معامله بازگرداند. اندازه گیری مازاد به عنوان تفاوت بین ارزیابی و قیمت خرید واقعی خریدار ، می توان نتیجه گرفت که مازاد شخص ثالث به دلیل معرفی ROFR کاهش یافته است. از طرف دیگر مازاد مستاجر افزایش می یابد. در مورد معرفی ROFR ، افزایش درصد در مازاد مستاجر برای کشاورزان فوق العاده کوچک و کوچک ، از 5 ٪ به 13 ٪ و از 10 ٪ تا 23 ٪ از ارزیابی مستاجر بزرگتر است. برای مزارع بزرگتر ، البته افزایش مازاد از نظر مطلق ، از نظر درصد بزرگتر است ، اما برای همتایان کوچکتر آنها کوچکتر است. میانگین مازاد آنها از 18-20 ٪ به 37-38 ٪ از ارزیابی مستاجر افزایش یافته است. برای خریداران شخص ثالث ، بدون در نظر گرفتن اندازه مزرعه آنها ، کاهش درصد کم و بیش یکسان است. مازاد آنها به طور متوسط بسته به اندازه مزرعه 23-27 ٪ کاهش می یابد.

ما همچنین تأثیر حق پیشگیرانه بر مازاد مشترک صاحبخانه و مستاجر را تخمین زدیم. تأثیر حق پیشگیرانه بر مازاد مشترک آنها بدون در نظر گرفتن دسته اندازه مستاجر مثبت است. بیشترین افزایش مازاد مفصل ، درصد خردمند ، برای مزارع کوچک به عنوان مستاجر مشاهده می شود. در این حالت ، میانگین مازاد مفصل 5 ٪ افزایش یافته و به افزایش 87 دلار در مازاد مفصل تبدیل می شود. از نظر مطلق ، بیشترین افزایش برای مزارع متوسط به عنوان مستاجر است-افزایش 108 دلار در مازاد یا 4. 5 ٪ از مازاد مشترک اصلی آنها.

حق پیشگیرانه همچنین منجر به تخصیص ناکارآمد می شود که زمین توسط یک مهمانی ارزیابی پایین تر به دست می آید و در نتیجه ضررهای مرده به دست می آید. تخصیص ناکارآمد در 19 ٪ از کل مشاهدات مشاهده می شود. ضررهای مرده ناشی از معرفی ROFR از نظر آماری معنی دار است (با مقدار T برابر با 195) و به طور متوسط 233 دلار در هکتار.

نتیجه گیری

در این مختصر ، ما یک رویکرد نظری و تحلیلی را برای محاسبه تأثیر حق پیشگیرانه در فروش مزارع کشاورزی پیشنهاد می کنیم. تجزیه و تحلیل ما طیف وسیعی از یافته های مهم را ارائه می دهد. اول ، مزارع کوچک و متوسط تقریباً به طور کامل از بازار مزارع خارج شده اند. در حالی که بیش از دو سوم مزارع متوسط ، بزرگ یا فوق العاده بزرگ می توانند براساس سودآوری آنها-برای مزارع فوق العاده کوچک ، که دارای یک ساحل زمینی زیر 50 هکتار هستند-بتوانند یک بسته در نزدیکی خریداری کنند-این سهم برابر استفقط 25 ٪معرفی حق پیشگیرانه اعطا شده به مستاجر فعلی ممکن است این مشکل را اغراق کند. دلیل این امر این است که بیشتر زمین های اجاره ای قبلاً توسط شرکت های بزرگ و فوق العاده بزرگ کنترل می شوند. در عین حال ، حق پیشگیرانه احتمال برنده شدن و مازاد آن را با هزینه صاحب زمین و خریدار خارجی افزایش می دهد.

از طرف دیگر ، حق پیشگیرانه مازاد مشترک مستاجر و صاحب زمین را افزایش می دهد. بنابراین ، اگر حق پیشگیرانه یک بند داوطلبانه در قرارداد باشد ، نه حق اعطا شده توسط همه مستاجران توسط دولت ، انگیزه ای برای ایجاد حق پیشگیرانه در توافق نامه اجاره با قیمت این حق ایجاد می کند. مذاکره بین صاحبخانه و مستاجر.

خلاصه ، حق پیشگیرانه ، به عنوان یک ابزار سیاست ، هزینه های خود را دارد. این منجر به توزیع ناکارآمد و ضررهای مرده می شود. با توجه به این امر ، به همان اندازه که اصلاحات اخیر بازار مزرعه در اوکراین گامی روشن برای اقتصاد بازار است ، باید طراحی بازار زمین با یک دانه نمک انجام شود.

منابع

• Graubner ، Marten ، Igor Ostapchuk and Taras Gagalyuk ، 2021. "کشاورزی و بازارهای اجاره زمین: چشم انداز رقابت فضایی" ، بررسی اروپایی اقتصاد کشاورزی ، 48 (1) ، 158-206
• واکر ، دیوید ، 1999. "حقوق بازنگری اولین امتناع" ، مجله حقوق استنفورد ، تجارت و دارایی ، 5 ، 1-58.

سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در خلاصه سیاست ها و سایر انتشارات ، نظرات نویسندگان است. آنها لزوماً منعکس کننده شبکه های آزاد و مؤسسات تحقیقاتی آن نیستند.